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¿QUEDAN AFECTADOS TODOS LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA A LOS PRECIOS MÁXIMOS DE ALQUILER?

En fecha 18 de septiembre de 2020, la Generalitat de Cataluña aprobó la Ley 11/2020, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda (Ley 11/2020), la cual entró en vigor el día 22 de septiembre de 2020. Entre otras materias, la Ley 11/2020 determina un sistema de contención de rentas por el cual el propietario de una vivienda en alquiler ya no puede establecer libremente el precio de arrendamiento de la misma.

La Ley ya ha sido objeto de recurso de inconstitucionalidad por considerarse un límite al derecho de propiedad, habiendo sido el recurso admitido a trámite el pasado 26 de enero.

¿Puedo fijar libremente el precio del alquiler de una vivienda de la que soy propietario? ¿En qué casos me afecta la ley de contención de rentas?

Ámbito de aplicación de la Ley 11/2020
La Ley 11/2020 tiene por objeto regular la moderación y contención de las rentas de alquiler en aquellos contratos de arrendamiento que cumplan, con carácter general, los siguientes requisitos:

– Contratos de arrendamiento de vivienda: En primer lugar, es preciso aclarar que la Ley 11/2020 afecta a los arrendamientos de vivienda, no aplicándose a los arrendamientos que tengan uso distinto al de vivienda tales como locales, despachos profesionales, aparcamientos, naves industriales, etc.;

– Residencia permanente: Asimismo, la vivienda arrendada debe estar destinada a residencia permanente del arrendatario, por lo que quedan excluidos los arrendamientos de vivienda temporales, es decir, aquellos que se producen por temporada y/o plazos inferiores a un año (por ejemplo, las segundas residencias);

– Área con mercado de vivienda tenso: La vivienda arrendada para ser destinada a residencia permanente debe estar situada en un área con mercado de vivienda tenso. Al respecto, la Ley 11/2020 establece en su Disposición Transitoria Segunda que son áreas con mercado de vivienda tenso aquellos municipios, bien pertenecientes al Área Metropolitana de Barcelona, bien con una población de más de veinte mil habitantes, en los que las rentas del alquiler han sufrido un incremento de más de un veinte por ciento en el período comprendido entre los años 2014 y 2019.

Esta declaración transitoria tiene una duración de un año, desde la entrada en vigor de la ley, y en la misma se declara a sesenta municipios como áreas con mercado de vivienda tenso, los cuales tendrán que cumplir con el régimen de contención de rentas durante el próximo año.

– Obra nueva: Las viviendas de nueva edificación o las resultantes de un proceso de gran rehabilitación (es decir, aquellas obras que implican derruir un edificio salvando la fachada o bien que constituyen una actuación global que afecta a la estructura o uso general del edificio o vivienda), quedan exentas de la aplicación de la Ley 11/2020 durante los primeros tres años de vigencia de la Ley.

– Fecha del contrato: Es importante subrayar que la Ley 11/2020 aplica únicamente a los contratos de arrendamiento de vivienda permanente suscritos a partir de la entrada en vigor de la Ley.

No obstante, en el supuesto de contratos firmados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 11/2020 que se renueven con posterioridad a la declaración del área como área con mercado de vivienda tenso, la ley de contención de rentas les resultará de aplicación. En consecuencia, si se renueva un contrato de arrendamiento de vivienda el precio del cual exceda el índice de referencia, será necesario ajustar la renta a la baja.

Determinación de la renta inicial del alquiler
En caso de que una vivienda entre dentro del ámbito de aplicación de la Ley 11/2020, se establece la contención de la renta a abonar por parte del arrendatario mediante la aplicación de un índice de referencia de precios de alquiler de viviendas, el cual viene determinado por el departamento competente en materia de vivienda de cada municipio.

En la siguiente dirección web se puede consultar el índice de referencia de la vivienda que interese arrendar: http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/

Una vez establecido el índice de referencia, cuando se suscriba el correspondiente contrato de arrendamiento la renta pactada no podrá sobrepasar:

1. El precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano; y

2. La renta consignada en el último contrato de arrendamiento si la vivienda afectada se ha arrendado en los cinco años anteriores a la entrada en vigor de la presente ley.

En el supuesto de que una vivienda sea objeto de varios contratos de arrendamiento de vigencia simultánea que afecten a distintas partes concretas, la suma de las rentas acordadas en los distintos contratos no puede sobrepasar la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda.

En cuanto a imputación de gastos generales o impuestos al arrendatario, queremos destacar el hecho de que la Ley 11/2020 remite a la vigente normativa de Arrendamientos Urbanos y prevé que las partes puedan pactar la asunción por el arrendatario de gastos generales y de servicios individuales, tales como IBI, Gastos de Comunidad, tasas municipales, etc.

Por último, la Ley permite la actualización de la renta, pero únicamente bajo los criterios previstos en la normativa reguladora de los contratos de arrendamiento de vivienda.

Medidas de control y régimen sancionador
La Ley prevé medidas de control del cumplimiento exhaustivo de las reglas impuestas, así como un régimen sancionador para aquéllos que incumplieran con éstas.

En cuanto a las medidas de control, destacamos la previsión de posibles inspecciones a cargo de personal técnico de las Administraciones Públicas del cumplimiento de la Ley, así como el derecho del arrendatario a obtener la restitución de las cantidades abonadas en exceso (con intereses) para el caso de aquellas rentas que no respetaran los precios de referencia.

En lo referente a las sanciones, la Ley prevé un régimen sancionador consistente en multas de entre los 3.000 euros y los 90.000 euros, según si considera las infracciones leves o graves.

De hecho, la Agència Catalana del Consum (ACC) inició en diciembre una campaña de inspecciones dirigida a verificar el grado de cumplimiento la Ley 11/2020 en los contratos de arrendamiento de vivienda y ya ha abierto expedientes sancionadores por incumplimiento de la misma a cinco portales inmobiliarios (Fotocasa.es, Habitaclia.com, Idealista.com, Pisos.com y Yaencontré.com), en concreto, por no incluir en sus anuncios el índice de referencia de los precios de alquiler.

Asimismo, desde la entrada en vigor de la norma, la ACC ha recibido más de 200 denuncias por anuncios que no informaban del precio de renta según índice de referencia, o bien que no incluían el precio del alquiler anterior.

Posible inconstitucionalidad de la Ley de contención de rentas
La aprobación de la Ley 11/2020 responde a la interpelación del Parlamento de Cataluña al Gobierno para impulsar de forma urgente la aprobación de medidas legislativas, en el marco del derecho civil propio, a efectos de permitir que Cataluña cuente con una regulación propia del contrato de arrendamientos urbanos y, en particular, dote a las administraciones públicas de las medidas necesarias para limitar los incrementos de precios del alquiler de viviendas en zonas de fuerte demanda acreditada.

Desde su entrada en vigor han sido muchas las voces críticas en contra de dicha Ley, poniendo en duda la competencia del Govern de la Generalitat para legislar sobre esta materia y augurándole un recorrido corto por considerar la misma inconstitucional. De hecho, el Dictamen 7/2020, de 5 de agosto del Consejo de Garantías Estatutarias ya alertó de una potencial inconstitucionalidad de determinados preceptos de la proposición de Ley.

Finalmente, más de 50 diputados del Partido Popular presentaron en diciembre de 2020 un recurso de inconstitucionalidad contra varios artículos de la Ley 11/2020, en particular los artículos 2, 3.2, 3.3, 3.4, 6, 7.1, 15.1 16.2 y 18 y contra las Disposiciones Adicionales 1ª y 4ª de esta norma, el cual fue admitido a trámite por el Tribunal Constitucional el pasado 26 de enero de 2021.

Inconstitucionalidad de determinados artículos del Decreto-Ley 17/2019, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda

El pasado 28 de enero de 2021 (pendiente aún de su publicación en el BOE) el Tribunal constitucional dictó sentencia sobre el recurso de inconstitucionalidad interpuesto también por el Partido Popular contra el Decreto-Ley del Gobierno de la Generalitat de Cataluña 17/2019, de 23 de diciembre de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, declarando inconstitucionales y nulos dieciséis preceptos de dicho Decreto-Ley.

Con la nulidad de estos preceptos, la Sentencia anula en esencia dos grupos de medidas:

• Medidas referidas a la consideración y consecuencias de la tenencia de viviendas vacías por más de dos años como un incumplimiento de la función social de la propiedad. Encontramos en este grupo, por ejemplo, la habilitación a la Administración para declarar el incumplimiento de la función social de la propiedad de las viviendas tras apercibir sin éxito a los propietarios, estableciéndose que dicha declaración podía comportar la adopción de las medidas de ejecución forzosa conforme a la normativa de vivienda y, en determinados supuestos, conforme a la legislación en materia de suelo, incluida la expropiación forzosa.

• Medidas referidas a la ampliación del ámbito subjetivo y objetivo de la obligación de ciertos propietarios de ofrecer un alquiler social antes de interponer determinadas demandas. Encontramos en este grupo, por ejemplo, la ampliación de la duración mínima de los alquileres forzosos, pasando ésta de tres años a la actual prevista en la legislación de arrendamientos urbanos (cinco años en el caso de arrendadores personas físicas y siete años en el caso de arrendadores personas jurídicas). Asimismo, se estableció que los arrendatarios tendrían derecho a una prórroga si, finalizado el plazo contractual, seguían dentro de los parámetros de exclusión residencial.

Dichas anulaciones serán efectivas al día siguiente de la publicación de la sentencia en el BOE.

Conclusión: qué implica la vigencia de la Ley 11/2020
Si bien la Ley se presentó como una herramienta de solución al conflicto de los alquileres, lo cierto es que durante los primeros meses desde su entrada en vigor ya se ha visto que la aplicación práctica de estos artículos está produciendo el efecto contrario. En varias de las zonas catalogadas como áreas con mercado tenso, los precios de alquiler de vivienda han pasado a ser sustancialmente más bajos y ya no resultan rentables para los propietarios, retirando éstos sus ofertas de alquiler y disminuyéndose el parque de alquiler de vivienda permanente en Cataluña.

Por otro lado, la disminución de la oferta de alquiler implica, por un lado, menos inversión en Catalunya por parte de promotoras y constructoras de viviendas destinadas a alquiler y, por otro lado, que cada vez existan más viviendas vacías susceptibles de ser ocupadas por los movimientos okupas, con el consiguiente perjuicio no tan solo para el propietario del inmueble afectado sino, asimismo, para los vecinos de los inmuebles colindantes al mismo.

No es de extrañar que en los próximos meses los preceptos que limitan la renta en el alquiler de vivienda se declaren inconstitucionales y los precios de los arrendamientos de vivienda puedan ser de nuevo estipulados libremente por las partes, tal y como prevén el Código Civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos. Pero ¿qué ocurre con los contratos de arrendamiento de vivienda que se firmen mientras no se declare dicha inconstitucionalidad? Pues que el precio de alquiler que se estipule deberá ser el previsto en la Ley 11/2020 y este se mantendrá en vigor durante todo el plazo de duración del contrato, esto es, durante cinco años si el arrendador es persona física o bien siete años y el arrendador es persona jurídica.

Es por ello que, mientras la Ley 11/2020 esté plenamente vigente y no se resuelva a favor de declarar inconstitucionales los artículos recurridos, les aconsejamos realizar un estudio pormenorizado de cada caso concreto para determinar qué opción es la más conveniente. Desde ASESORIA FINANCIERA, S.A. nos ponemos a su disposición para estudiar su caso y poderle plantear otras fórmulas de arrendamiento permitidas por la legislación aplicable y que otorguen una mayor libertad a las partes para determinar precios de alquiler de vivienda más ajustados a mercado.

Estamos a su disposición para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.

Núria Fitó Bertran. Abogada

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