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Revisión de los valores catastrales en Barcelona

Desde el pasado mes de julio la Gerencia Regional del Catastro de Cataluña está enviando a todos los propietarios de bienes inmuebles urbanos de Barcelona ciudad una carta por correo ordinario (por tanto, sin efectos de notificación), por la que se comunica el nuevo valor catastral de los inmuebles, así como la nueva cuota tributaria a efectos del IBI para 2018, derivada de la aplicación de la Ponencia de Valores que se aprobó el pasado 25 de mayo.

¿Qué incidencia tiene el nuevo valor catastral?:

El nuevo valor catastral asignado al inmueble es el que servirá, a partir del 1 de enero de 2018, como base para el cálculo de varios Impuestos. Destacamos, entre otros:

 - IBI 

 - PLUSVALIA MUNICIPAL (IIVTNU), en el momento en que transmita el inmueble.

 - IRPF, para el cálculo de imputación de rentas por la tenencia de inmuebles distintos de la vivienda habitual y a efectos del cálculo de la amortización, en caso de inmuebles alquilados.

 - PATRIMONIO: Los inmuebles deben declararse por el mayor valor entre el coste de adquisición o el valor catastral.

 - IAE: Para el cálculo del Impuesto en caso de actividad de arrendamiento de Locales o viviendas

 - ITP-AJD Y SUCESIONES Y DONACIONES: Para su comprobación prioritaria por parte de las Administraciones en caso de transmisiones a título oneroso (compraventas) o lucrativo (Donaciones o Sucesiones)

Efectos de la nueva Ponencia de Valores: 

Esta nueva ponencia de valores supondrá un incremento medio de los valores catastrales del 30% respecto a los valores de la anterior Ponencia de Valores, en vigor desde 2002.

Este incremento será desigual en función de la zona: mientras en las zonas de Gracia, Eixample, Pedralbes, los valores se incrementarían muy por encima de la media, en otros distritos (Nou Barris o Sant Andreu) los valores se incrementan en menor medida.

La propia ponencia justifica su aprobación en que “los valores catastrales actuales se sitúan por debajo del 45% de los valores de mercado, mientras que otros esta relación se sitúa por encima del 55%, e incluso del 60%”.

En concreto, la nueva Ponencia de Valores de Barcelona propone un módulo básico de repercusión de suelo de 1.700 €/m2 (hasta ahora era de 476,60 €/m2) y un módulo básico de construcción de 700,00 €/m2 (hasta ahora era 527,09 €/m2).

A pesar de este incremento sustancial de los módulos básicos de repercusión del suelo y de construcción, no todos los inmuebles incrementan de forma sustancial su valor catastral con la nueva Ponencia. Incluso habrá inmuebles que vean disminuido su valor catastral.

Los expertos realizan los siguientes comentarios respecto a la revisión de valores efectuada en Barcelona: 

 1. Los nuevos valores catastrales suponen aproximadamente un 50-55% de los valores de mercado de los inmuebles.

 2. Se está procediendo a unos aumentos considerables en los valores del suelo y manteniendo o, incluso, rebajando los valores de construcción, con lo que el aumento global del valor catastral no parece muy acusado. No obstante, el aumento de valor del suelo puede llevar al aumento considerable de otros impuestos (Plusvalía Municipal, aplicación de amortizaciones, etc.).

 3. Los sectores más afectados por los aumentos catastrales son los comerciales (especialmente en determinadas zonas de Barcelona), oficinas y hotelero. En este último, se han aprobado unos nuevos parámetros que afectan a los hoteles de categoría superior a 3 estrellas y que inciden especialmente en el valor del suelo de los mismos, llegando a triplicar su valor. 

 4. Por su parte, el sector industrial se ha visto menos afectado, por cuanto ya se parte de una valoración inicial muy elevada.

Repercusión en el IBI: 

El efecto más inmediato de la nueva valoración se producirá en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), si bien el impacto inicial en dicho impuesto se verá suavizado por la aplicación del coeficiente reductor, aplicable durante el plazo de 10 años, que hará el incremento gradual.

Es muy importante no confiarnos con la cuota de IBI que se hace constar en la comunicación informativa de Catastro. Y ello porque las cuotas de IBI se calculan en base al valor catastral multiplicado por los tipos impositivos que se aprueban cada año en las ordenanzas municipales correspondientes, y el Ayuntamiento de Barcelona todavía no ha aprobado la Ordenanza fiscal del 2018, por lo que la cuota comunicada por Catastro puede variar. Además, desconocemos cuáles serán los tipos aplicables a efectos del cálculo del IBI en los ejercicios posteriores, lo que, un incremento de los tipos puede suponer un incremento de la cuota respecto de la que nos está comunicando Catastro.

Además, el incremento de valor catastral no solo significa un incremento directo sobre el IBI, sino que puede suponer que a un inmueble se le aplique un tipo de gravamen específico con un tipo superior al normal, pasando de 0,75% al 1%, ya que superaría el umbral de valor catastral que establece la ordenanza municipal en función del uso, lo que supondría un aumento mayor de dicho impuesto.

En conclusión, la modificación del valor catastral del suelo al alza puede comportar un incremento de la cuota tributaria de determinados impuestos tanto de forma directa (IBI, IIVTNU, IRPF, IP), como indirecta (ITP-AJD, ISD), a partir del día 1 de enero de 2018. Por ello es de vital importancia revisar los nuevos valores catastrales al objeto de detectar errores, tanto en los datos de los bienes inmuebles, como en la aplicación de los valores y coeficientes correctores que determinan el valor catastral final. 

Procedimiento de comunicación y notificación del nuevo valor catastral: 

En la comunicación que envía catastro por carta ordinaria por la que se anuncia el nuevo valor catastral y la nueva cuota de IBI, se informa al contribuyente de la posibilidad de descargarse la notificación detallada vía internet, mediante DNI electrónico o con una clave determinada, y, en tal caso, la notificación se entenderá realizada a todos los efectos.

En caso de NO proceder a la descarga de la notificación electrónica, el Catastro, a partir del 24 de agosto, procederá a enviar notificación detallada del aumento catastral, mediante correo certificado y con acuse de recibo. Es de prever que dichas notificaciones se realicen durante los meses de septiembre a noviembre.

Si no se puede efectuar la notificación personal, se procederá a la notificación por edictos (previsiblemente a partir del mes de diciembre).

Efectuada la notificación, se abre el plazo para interponer los recursos y reclamaciones correspondientes, que deberán interponerse en el plazo de UN MES.

Dada la trascendencia de estos nuevos valores, les recomendamos revisen todos los parámetros, ya sean los propios valores de la ponencia, como los datos individuales del inmueble contenidos en la notificación, tales como superficie, usos, antigüedad, categoría constructiva, coeficientes reductores, etc.

Es importante destacar que ciertos aspectos de la ponencia son únicamente recurribles en este momento, por lo que, pasado el plazo de un mes, dichos valores se convertirán en firmes y no serán impugnables o será mucho más complicada su impugnación.

Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.

Un cordial saludo,

Gal.la Sanchez Vendrell. Socia 

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