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Alquiler social

¿QUIEN QUEDA OBLIGADO POR EL DECRETO LEY 17/2019?

Quedan sujetos al cumplimiento del Decreto Ley los “grandes tenedores de viviendas”, considerados como tal (entre otros) aquellas personas físicas y jurídicas que dispongan de la titularidad de más de 15 viviendas, con dos excepciones:

1.Los promotores sociales;

2.Los propietarios que tengan más de un 15% de la superficie habitable de la propiedad calificado como viviendas de protección oficial destinadas a alquiler.

Desaparece en consecuencia la antigua clasificación en metros cuadrados (a partir de 1.250 m2) y se acota la definición en base al número de viviendas para facilitar la identificación del tipo de propietario.

¿A QUÉ COLECTIVOS SE DIRIGE?

Los supuestos de alquiler social se amplían y los grandes tenedores deberán realizar alquileres sociales a colectivos en situación de vulnerabilidad o exclusión residencial, entre los que se incluyen familias que acrediten una situación de vulnerabilidad y se les acabe el contrato de alquiler, aquellos que se encuentren en procesos de desahucios o bien aquellos que vengan ocupando una vivienda más de seis meses (“okupas”) sin título habilitante en el momento de la entrada en vigor del Decreto Ley y siempre y cuando no hayan rechazado ninguna opción de realojamiento social en los últimos dos años ofrecida por cualquier administración pública.

Los criterios para determinar si se está en situación de vulnerabilidad o exclusión residencial vienen establecidos en la Ley 24/2015, en base al Indicador de Renta de Suficiencia de Cataluña (IRSC). Así, se entiende que se está en una situación de vulnerabilidad o exclusión residencial cuando se perciban unos ingresos inferiores a:

-Personas que viven solas: 2 veces el IRSC

-Unidades de convivencia: 2,5 veces el IRSC

-Personas con discapacidades o con gran dependencia: 3 veces el IRSC.

Para el ejercicio 2017, la Ley de presupuestos de la Generalidad de Cataluña fijó el valor del indicador de renta de suficiencia de Cataluña en 569,12 euros mensuales y 7.967,73 euros anuales. Mientras no se apruebe la Ley de presupuestos de la Generalidad de Cataluña para el ejercicio 2020, continúa vigente el valor del indicador de renta de suficiencia de Cataluña del año 2017.

Por ello resulta conveniente que aquellas personas físicas o jurídicas que sean consideradas grandes tenedores por el Decreto Ley 17/2019, tomen unas precauciones mínimas para evitar la obligación de tener que ofrecer un alquiler social, dirigidas principalmente a revisar la solvencia del futuro inquilino. A tales efectos, se aconseja que a la hora de alquilar una vivienda se solicite a quienes vayan a ocuparla un contrato de trabajo o una nómina para conocer los ingresos regulares de dicha persona y si se halla o no en una posible situación de vulnerabilidad o exclusión residencial.

OFERTA DE ALQUILER SOCIAL

En este apartado nos centraremos en las ofertas de alquiler social que deben realizar los grandes tenedores personas físicas y personas jurídicas que no sean bancos, fondos de capital riesgo ni promotores sociales.

Determina la Ley 24/2015 que los grandes tenedores, antes de interponer cualquier demanda judicial de desahucio por impago de alquiler, deben ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social, si el procedimiento afecta a los colectivos anteriormente referidos. Únicamente en el caso en que los afectados rechacen esta propuesta de alquiler social, el propietario puede iniciar el correspondiente procedimiento judicial.

La obligación de hacer la oferta es exigible durante los tres años siguientes a contar desde la fecha de entrada en vigor del Decreto Ley y para que la oferta pueda ser considerada de alquiler social, debe cumplir los siguientes requisitos:

1.Plazo:

La duración mínima de los contratos de alquiler social tiene que ser, como mínimo, igual que la prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, en cualquier caso, no puede ser inferior a:
cinco años en caso de propietario PERSONA FÍSICA;

-siete años en caso de propietario PERSONA JURÍDICA.

Asimismo, en aquellos contratos de alquiler social que lleguen al fin del plazo contractual marcado, los ocupantes tienen derecho a la formalización, por una única vez, de un nuevo contrato siempre que se sigan encontrando dentro de los parámetros de exclusión residencial y así sea acreditado por los mismos afectados, con una antelación de cuatro meses antes de la fecha de expiración del contrato.

2.Renta:

Debe fijar rentas que garanticen que el esfuerzo por el pago del alquiler no supere el 10% de los ingresos ponderados de la unidad familiar, si están por debajo del 0,89 del IRSC, o el 12% de los ingresos ponderados de la unidad familiar, si están por debajo del 0,95 del IRSC, o el 18% de los ingresos ponderados de la unidad familiar, si son iguales o superiores al 0,95 del IRSC;

3.Ubicación:

Debe ofrecer preferentemente la vivienda afectada por el procedimiento o, alternativamente, una vivienda ubicada dentro del mismo término municipal, salvo que se disponga de un informe de los servicios sociales municipales acreditativo de que el traslado a otro término municipal no afectará negativamente a la situación de riesgo de exclusión residencial de la unidad familiar.

4.Comunicación:

La oferta obligatoria de alquiler social debe comunicarse al ayuntamiento del municipio en el que se halle la vivienda y (novedad) a la Agencia de la Vivienda de Catalunya en un plazo de tres días hábiles desde su realización.

Es importante destacar que el Decreto Ley establece en su Disposición Transitoria Primera, que la obligación de ofrecer un alquiler social resulta también de aplicación, retroactivamente, a los procedimientos judiciales iniciados antes de su entrada en vigor y que aún estén en tramitación.

OTRAS NOVEDADES INTRODUCIDAS POR EL DECRETO LEY 17/2019

El Decreto Ley actúa fundamentalmente sobre la vivienda de protección oficial y la vivienda en régimen de alquiler, regulando medidas de refuerzo urgente para mejorar el acceso a la vivienda mediante incremento del parque de vivienda protegida y de la oferta de las viviendas en régimen de alquiler.

Algunas de las medidas adicionales que introduce van dirigidas a la modificación de la definición del concepto de vivienda vacía y regulación de los incumplimientos de desocupación, articulación de un nuevo modelo de vivienda de protección oficial o moderación de los precios de alquiler de las viviendas libres introduciendo, por ejemplo, la obligación de hacer constar el Índice de Referencia de precios de alquiler de la vivienda en los anuncios de alquiler, cuando el anuncio incluya el precio de alquiler de la vivienda, entre otras.

Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.

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