La satisfacció

de veure el meu esforç recompensat

Un gran equip

per donar solució
a tots els teus problemes.

Estic tranquil

perquè sé que estic en bones mans

Més

de 10.000 professionals i 400 oficines
al seu servei per tot el món

Afegim

a l’especialització
una visió estratègica global

La solidesa

de formar part
d'un gran grup internacional

Seleccionats

com a millor despatx
professional especialitzat

Comptem amb experts

a on els necessiti

40 anys

ajudant a les empreses
i oferint solucions

Fes créixer
el teu negoci

Nosaltres vetllem per la teva tranquilitat

AJD als prèstecs hipotecaris

Com a premissa general, hem de partir de la base que la clàusula que imposa totes les despeses de constitució d’hipoteca a la part prestatària ha de considerar-se abusiva (per aplicació de l’art. 89.3 de la Llei General per a la Defensa de Consumidors i Usuaris), en virtut del que s’estableix en la Sentència del Tribunal Suprem de 23 de desembre de 2015. Es tracta de donar nul·litat a la condició general que transmet en bloc la totalitat de les despeses al consumidor, sense que sigui possible que aquesta situació hagués estat admesa pel prestatari en el context d’una negociació de bona fe. L’art. 82 de la Llei General per a la Defensa de Consumidors i Usuaris estableix que els efectes de la nul·litat d’una clàusula que és nul·la de ple dret, és que la mateixa es tingui per no posada, i que el contracte faci efecte en la resta (sempre que l’anul·lat no afecti un element essencial del mateix), havent de corregir-se les conseqüències que haguessin pogut produir les clàusules nul·les. Per això, el criteri adoptat pel Tribunal Suprem per a justificar la devolució de cada despesa imposada per l’entitat bancària, caldrà atendre’s a la normativa reguladora de cadascuna d’aquestes despeses o impostos determinats en la clàusula (nul·la).

En relació amb l’Impost sobre Actes Jurídics Documentats (AJD), fins fa pocs dies existia molta incertesa i moltes raons a favor i en contra, sobre la devolució d’aquest impost.

Les anades i vingudes del Tribunal Suprem. On vaig dir “dic” dic “Diego”

A l’inici de l’any, el Tribunal Suprem eximia al banc del pagament del mateix i dictaminava que havia de ser el prestatari qui l’assumís, però mitjançant Sentència de 16 d’octubre de 2018, va canviar el seu criteri respecte a la determinació del subjecte passiu en la tributació per AJD dels préstecs hipotecaris, modificant i interpretant el text refós de la llei de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats i el seu reglament, assenyalat que qui ha d’abonar el AJD en les escriptures públiques de préstec amb garantia hipotecària és l’entitat prestadora i no qui rep el préstec. D’aquesta manera, el Tribunal Suprem va concloure que “No és el prestatari el subjecte passiu d’aquest últim impost en les escriptures notarials de préstec amb garantia hipotecària, sinó l’entitat que presta la suma corresponent”.

Després de l’enorme repercussió social i econòmica que aquesta sentència va generar, el Tribunal Suprem va decidir sotmetre a revisió la sentència. Posteriorment, en una breu nota informativa de la Sala Tercera del Tribunal Suprem, es va indicar que el Ple, després de dos dies de deliberacions, va acordar desestimar els recursos plantejats i tornar al criteri segons el qual el subjecte passiu de l’Impost d’Actes Jurídics Documentats en els préstecs hipotecaris és el prestatari.

La intervenció del Govern

Aquesta successió d’esdeveniments ha generat una situació d’inseguretat jurídica que afecta al mercat hipotecari, la qual cosa va motivar que el Govern decidís modificar el Reial-Decret Legislatiu 1/1993, pel qual s’aprova el text refós de la llei de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats. Així, s’aclareix, per Llei, que serà el prestador l’encarregat de pagar el AJD quan es tracti de préstecs amb garantia hipotecària, entrant en vigor el 10 de novembre de 2018.  Per tant, per a tots aquells que subscriguin un préstec hipotecari a partir del 10 de novembre de 2018, queda clar que és el banc qui està obligat a pagar l’impost sobre actes jurídics documentats.

No obstant això, el Reial decret llei, lluny de solucionar els problemes i resoldre la polèmica, ha contribuït a avivar-la. I això perquè aquest Reial decret queda en un brete ja que podria ser inconstitucional, en establir que el subjecte passiu són els bancs, malgrat que el Suprem ha considerat que els clients són els que tenen capacitat econòmica. Es pretendria exigir el AJD a un subjecte passiu (els bancs), sense capacitat econòmica, amb el que la porta per a continuar reclamant el AJD dels préstecs hipotecaris de forma retroactiva a Hisenda, continuaria oberta. Sobre aquesta qüestió s’ha pronunciat el magistrat Navarro Sanchís en el seu vot particular a les sentències, al qual s’han adherit tres magistrats més. Sostenen els magistrats dissidents que el Reial decret llei aclareix, en interpretació autèntica, qui és el subjecte passiu del AJD. I afegeixen que aquesta norma resol la qüestió, assumint la interpretació continguda en les sentències del passat mes d’octubre, que el Ple ha considerat ara errònies. En definitiva, el Reial decret llei 17/2018 no contenta a ningú. Hisenda veu com la via per a continuar exigint-li el AJD pagat en els últims quatre anys, no ha quedat definitivament tancada. Aquesta reclamació retroactiva podria afectar també els bancs, els qui s’enfronten al pagament del AJD des de l’entrada en vigor de la norma i podrien reclamar la seva inconstitucionalitat, per no ser ells els que manifesten capacitat econòmica en l’operació.

En quina situació queden els que van signar un préstec hipotecari abans del 10/11/2018?

Arribats a aquest punt, queda, en principi, clar que aquells que subscriguin un préstec hipotecari a partir del 10 de novembre de 2018, és el banc qui està obligat a pagar l’impost sobre actes jurídics documentats. Però què passa amb els que ja tenien signat un préstec hipotecari a aquesta data? Poden reclamar? I, en cas afirmatiu, a qui han de reclamar: al Banc o a Hisenda?

El Reial-Decret legislatiu 1/1993 no s’aplica de forma retroactiva, existint diferents interpretacions sobre qui ha de pagar l’impost, no havent-hi consens sobre aquest tema. Si entenem que el Reial-Decret llei el que ha fet és aclarir definitivament que el subjecte passiu del AJD són les entitats bancàries, caldrà considerar que la capacitat econòmica sempre havia recaigut en aquelles, i no en els clients. Això suposaria que l’impost pagat en els últims quatre anys pels contribuents va ser indegut, ja que no hi havia capacitat econòmica gravable. Per tant, el AJD de les hipoteques pagat en els últims quatre anys podria ser reclamat a les Hisendes autonòmiques, que són les competents en recaptar-ho. Creiem que, amb tota seguretat, Hisenda desestimarà aquesta sol·licitud. Però, per descomptat, hi ha arguments perquè un dia els Tribunals de Justícia declarin que, en realitat, el Reial decret llei 17/2018 no va modificar la condició de subjecte passiu en el AJD dels préstecs hipotecaris, sinó que solament la va aclarir. I que, per això, sempre han estat els bancs, i no els clients, els subjectes passius del AJD dels préstecs hipotecaris.

Si la reclamació es fa a Hisenda, bastarà amb sol·licitar la rectificació de l’autoliquidació del AJD presentada en el seu moment i la consegüent devolució d’ingressos indeguts. Això sí, només podran reclamar el AJD pagat en els últims quatre anys. I aquest termini es compta des de l’últim dia de termini que hi havia, en cada cas, per a presentar l’impost.

També hi hauria la possibilitat de reclamar la devolució del AJD al Banc, per la via civil, argumentant la nul·litat de ple dret de les despeses hipotecàries, ja que la clàusula d’imposició de les despeses de formalització d’hipoteca al consumidor és abusiva i, com a tal, nul·la. Referent a això, el Tribunal Suprem, en Sentència de 15 de març de 2018, va establir que les clàusules dels préstecs hipotecaris que imposen al prestatari el pagament de la totalitat de les despeses de formalització, preparació i execució del préstec (és a dir, les despeses de notaria, registre, gestoria, tributs i taxació), són considerades abusives, perquè produeixen un desequilibri rellevant en perjudici del consumidor, i han de ser declarades nul·les; si bé va exceptuar el pagament de l’Impost de AJD, declarant que són els clients els que han d’assumir el pagament d’aquest impost, sobre la base de la Jurisprudència anterior del mateix tribunal. No obstant això, és possible que es plantegi per algun Jutjat de primera instància espanyol al Tribunal de Justícia de la Unió Europea una qüestió prejudicial sobre si és contrari a la normativa comunitària limitar els efectes de la declaració de nul·litat. D’aquesta manera, el TJUE podria determinar que estem aplicant erròniament els efectes de la nul·litat de la clàusula i que, si una clàusula és nul·la, és nul·la amb totes les seves conseqüències i haurà de tenir-se com no posada des dels seus inicis, devent l’entitat bancària retornar la totalitat de les quantitats cobrades de més per la inclusió de la clàusula no negociada que imposa totes les despeses al prestatari. En qualsevol cas, la reclamació per la via civil és més llarga i quedaria només oberta per a consumidors, però té l’avantatge que el termini de reclamació no prescriu, per la qual cosa podrien reclamar-se AJD d’anys anteriors als quatre anys.

A la vista de tot l’exposat, queda clar que l’escenari actual és complex i amb múltiples possibilitats, per la qual cosa caldrà anar analitzant cada cas concret a la llum de les sentències que es vagin dictant en els nostres tribunals sobre aquest tema.

Poden posar-se en contacte amb aquest despatx professional per a qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir sobre aquest tema.

Encara no hi ha cap comentari.

Deixa el teu comentari

Nom*

E-mail*

Website

Comentari*

*